本文摘要：生态红线：为确保国家或区域生态安全性和可持续发展，据生态系统完整性和连通性的维护市场需求，划界的需实行类似维护的区域。

生态红线：为确保国家或区域生态安全性和可持续发展，据生态系统完整性和连通性的维护市场需求，划界的需实行类似维护的区域。日前，香瑞园业主对深圳市规划部门的一个地块生态线优化调整方案上告，依法明确提出听证会申请人。此次调整片区坐落于塘朗山南麓，是生态红线内大自然林地，也牵涉到业主小区之间的一片绿地。业主们指出，调整片区归属于深圳地铁集团上盖物业，是类似于塘朗城的商用性质项目，破坏大自然分解的塘朗山林地，不会对山体自然生态导致无法修缮的损毁。

深圳市规土委第二直属管理局回应该规划现取得市人居委专家论证，但市民有意见可以回头听证会程序。记者了解理解找到，地铁线路建设过程中，其公益性和商业性边界变得模糊不清。首先，其通过使用投融资方式，研发了一批上盖物业，提供商业报酬来填补投资亏损，但其拿地程序比较过于公开发表半透明。

其次，一些投融资项目用地是经调整的基本生态控制线范围内用地，对部分山体、林地造成了损毁，商业研发和生态维护之间如何恰到好处？生态绿地将增加14万㎡？《南山区塘朗山南侧局部地块生态线优化调整的审批》称之为，因城市建设必须，规土部门白鱼对南山区桃源街道龙光社区1、9街坊部分地块积极开展基本生态控制线优化调整；其中，调至地块坐落于北环大道北侧、南坪支线东侧、塘朗山南麓，用地面积14万平方米，调到地块坐落于沙河西路东侧、滨海沙河西立交东南侧、深圳湾公园用地，用地面积14.7万平方米。调整前后生态线总面积额减少。

焦点地块坐落于香瑞园南区和北区之间，还包括一片公共绿地公园和东、西侧一片大自然山体。记者日前回到现场，不远处地铁7号线车辆段正在紧绷施工。

香瑞园在深圳却是高档住宅区，均价多达4万元/平方米。当地业主杨女士讲解，本来香瑞园片区北面有采石场，政府原规划辟一个体育公园。

后来，政府为了建设地铁车辆段，临时调整规划。地铁集团在居民反感赞成下，允诺只辟二层建筑，并补建体育公园，但事后却修建了三座近20层的大楼。

车辆段建设后，塘朗山烧掉大片山林，体育公园也没经常出现。业主指出，今次《通告》审批调整区域，意将长期以来仍然正处于深圳市基本生态控制线范围的生态绿地、林地调至生态控制线范围，这将吞噬不存在数百年的山林，也将塘朗山地区众多社区公用的绿地变成商用性质，将生态维护线内地块化作地铁融资研发项目。

业主们为难，此次规划将不规整的海岸绿地深圳湾公园调到生态维护用地，以抵销塘朗山地区周边调至生态线范围用地的面积，这意味著，深圳实际绿地面积增加了14万平方米。生态红线要变住宅用地深圳规土委官网上一纸审批，爆炸了塘朗山南麓片区几个小区业主的情绪。记者了解到，牵涉到调整部分显然归属于深圳市基本生态控制线范围之内，将用作二类居住于、商业、教育设施、交通场站、交通设施、行政办公、农林和公园绿地等用地。业主指出，规划部门没依法审批的信息还包括：优化调整申请人主体编成基本生态控制线调整方案的环境影响评价信息、市人居环境部门审查通过意见、市涉及职能部门及区政府意见、市规划国土部门审查通过并经市基本生态控制线联席会议审查意见等，似乎归属于程序违法。

一名业主分析，规划部门审批的局部调整方案，展开的是大量商品房的研发建设，行政办公、教育设施、公园绿地、农林和其他用只占到很少部分，有借上述用地之名，行商品房研发、为他人攫取巨额不不顾一切利益之鉴的根本性指控。业主的申请书认为：可以具体的是，审批的基本生态控制线局部调整方案似乎不是国家及省市根本性建设项目，也不属于法定规划调整项目，而是归属于不准转变基本生态控制线范围的建设项目，由此可以确认贵局审批的基本生态控制线局部调整方案违背了现行的法律规定。因此，香瑞园业委会申请人深圳市规划国土委第二直属管理局审批方案依法举办听证会。

■官方对此调整方案已获得市人居委专家论证通过因为目前尚能在审批时间以内，香瑞园业主在传达批评之后，深圳市规土委第二直属管理局招待了业主，也对此了媒体。未来与生态线优化调整有必要利害关系的公民、法人或者其他的组织可以依法向该局明确提出听证会书面申请人。该局批示否认，因城市建设必须，根据《国家发展改革委关于深圳市城市轨道交通近期建设规划（20112016年）的国家发改委》以及深圳市政府关于深圳市轨道三期建设投融资计划，拟调出有地块决定了浅云站等轨道三期投融资项目所需的居住于、商业等功能，同时决定了服务深云站上垫物业及周边香瑞园等项目的小学、幼儿园等公共设施设施。

根据《深圳市人民政府关于更进一步规范基本生态控制线管理的实行意见》第四条规定：除国家及省市重大项目建设、法定规划调整外，不准转变基本生态控制线范围。实质上，业主称之为，规划的小学、幼儿园等公共设施设施有些反复多余，因为片区已设有幼儿园和45所小学。

该局称之为，业主提到的原规划体育公园用地坐落于香瑞园小区以北。根据规划，该地块功能为轨道交通设施用地+公共绿地+体育用地+教育科研用地。中环线项目为轨道7号线浅云车辆段及上盖的文体公园和地铁控制中心等，非商业楼盘。

该局批示还回应，白鱼调到生态线地块面积14.7万平方米，拟调出有地块面积14万平方米，调到地块面积小于调至地块面积。该调整方案已按程序征询了市人居环境委意见，并通过市人居委的组织的专家论证。对于业主批评违规移位生态绿地的众说纷纭，市规土委第二直属管理局涉及负责人曾当面向业主坚称了移位一说道，称之为调到的深圳湾绿地此前并不归属于生态红线范围以内，通过调整之后确保的是深圳整体红线范围内的绿地面积恒定，并回应，对于此次生态面积调整，目前也只是审批阶段，居民有意见可以向涉及部门体现，今后回头听证会程序。

■焦点注目1、投融资模式否公开发表半透明？争议地块归属于深圳地铁7号线浅云车站附近，归属于地铁三期的一条线路。根据公开发表报导，这是因财政资金无法解决问题修筑地铁的资金市场需求，深圳仿香港地铁针对上盖物业开发利用，使用地铁+上盖物业的投融资模式研发。根据中国经济周刊报导，政府给与港铁公司土地发展权，对地块展开总体规划。

港铁公司以该地区没铁路为基础的地块价值估计，向政府缴纳地价。港铁公司修建铁路，同时与开发商合作地上物业，物业价值因铁路发展提高。港铁公司将物业价值提高所取得的利润，用于投资修建新的铁路并与政府按一定比例收益。

地铁三期可行性具体实时研发7个上盖物业，所含深云车辆段上盖物业。深圳媒体称之为，对地铁上盖物业展开开发利用，估算光这一项可回收1000多亿元。物业研发对地铁企业来说将是一笔很相当可观的收益来源。

深圳地铁集团有限公司物业研发分公司副经理董向阳曾讲解，深圳地铁从三期开始市政府得出了很大的优惠政策，约有相似800万平方米土地不会当作作为整个三期建设的资金平衡。董向阳讲解，车辆段的拿地量大一些。拿地面积方面，浅云站和安托山这两个项目特一起大约有130万平方米。

这些年，深圳地铁通过大大发展，物业家产激增。今年6月26日，深圳地铁集团总经济师刘文在城市轨道交通物业发展论坛上回应，深圳地铁上盖物业已约600万平方米，每年销100亿元。

两天后，蛇口线赤湾车站山海韵(参数图库近期动态价格走势)散户，旧部338套房，1200人到现场抢房，均价大约5万元/平方米。地铁集团拿地方式如何？德恒律师事务所律师隆轶峰律师曾研究过国内地铁和沿线物业绑研发中土地获得法律问题，他讲解，《物权法》实行以后，绑研发模式中沿线土地获得面对新的法律障碍，主要是《物权法》有关建设用地使用权获得方面的法律容许，尤其是招拍挂转让制度问题。

因此，有的政府不会在上海证券交易所时会为一些意中企业量身订做。2、否占到生态用地辟地产项目？香瑞园业主指出，虽然涉及规划有回头程序，但将基本生态控制线内的土地变为地铁公司的投融资项目用地的实质，不是规划所称的城市建设必须。

记者较为了调到地块和调至地块实际情况找到，调到地块归属于在沙河西路以东的滨海部分，面积14.7万平方米，穿越滨海大道，主要以公园绿地居多，有一些海边灌木丛，而调至用地是一片人工绿地和一片塘朗山林地，前者树木质量与密度无以与后者比起。因为涉及部门没公开发表人居委的组织的专家论证报告，所以无法理解具体内容。记者查询涉及资料找到，在规划建设中，地铁线路多处牵涉到生态控制线的调整。

根据规土委官网讲解，仅有南山区范围内地铁7号线各站点和区间项目选址上，就有西西区间（局部）、桃浅区间（局部）、浅云车站（局部）、深安区间（局部）、深云车辆段及进出段线、安托山停车场及进出段线（局部），余有54.6公顷坐落于基本生态控制线范围内。而根据地铁官网讲解，业主抗议的地区将不会建设塘朗车辆段上盖物业项目，该项目定位为集精品酒店、区域型购物中心、创业型办公楼、城市商务公寓以及中高端住宅于一体的轨道新型城市综合体。

实质上，就在塘朗山另一方位，商业楼盘塘朗城目前已近销售一空，其均价多达4万元/平方米，也是地铁集团的一个投融资项目，坐落于大学城片区，归属于地铁塘朗城东北角，由地铁集团和上市公司深圳投资有限公司有限公司合作开发，而塘朗城也是用基本生态控制线内的用地移位出来。深圳市城管局一名知情人士称之为，规划调整主要是依据面积，质量那就很差说道了，认同有一些影响。

这名知情人士讲解，在大型公益性城市公用设施建设问题上，不会被迫闲置一定生态用地，依法运用生态补偿机制是可以的，但做到商业地产项目就很差界定，这要看那里的土地用地性质。地铁物业比普通物业类似一点，最近回头商业化跨步大一些了。

一名深圳地铁集团前物业人员称之为，地铁集团是深圳国企，其中有地铁建设、房地产开发等多个子公司，如何厘清公益性和商业性关系，亟须监管部门更进一步注目。

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