本文摘要：随着2013年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已获得有效地遏止，2014年房价否不会之后高歌猛进？

随着2013年年底新一轮调控的上马，前期涨幅较高城市的房价涨幅已获得有效地遏止，2014年房价否不会之后高歌猛进？还是不会不受长效机制、资金面等方面影响，泡沫幻灭？此外，随着城镇化的打开，我国房地产市场将以怎样的面貌呈现出？作为房企应该有怎样的应付策略？有专家对《经济参考报》记者分析，2014年我国房地产市场去泡沫化持续，房地产开发将步入匀利时代。宏观调控之后依法2013年的房地产市场给人们留给了一个热字，但房价无法遏止，地王频密的创下，让人们再度考量调控政策的延续性。在限贷出租汽车等行政政策多次运用后效果弱化，信息联网、房产税等长效机制的实施预期也再度被强化。日前，国家住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议部署2014年工作时具体回应：继续抓好房地产市场调控和监管工作，并认为要特别强调调控的针对性。

针对房地产市场经常出现的新情况，更为侧重分类指导。北京、上海、广州、深圳等房价下跌过慢的城市要从严实施差别化住房信贷税收和住房出租汽车政策。

房价开始暴跌的城市，要侧重消化存量，掌控新的研发总量。据姜伟新的讲解，2013年，全国有17个城市实施了稳触房价的政策措施。

他说道：2014年，要维持调控政策的连续性和稳定性，继续执行好既有调控措施。同时要前进房地产领域深化改革的工作，强化市场监管。回应，福星惠誉房地产有限公司董事长谭少群回应，2014年，房地产企业面对的宏观形势将更为不利，未来三五年内，住房重返民生轨道是基本方向，政策调整不应是一个长年的过程，市场也将新的步入调整期。专家回应，中国房地产市场开始转入由粗放式的高速成长到理性健康成长的转型期，房地产企业的生存环境再次发生了根本性转变。

房地产开发企业不但要面临政策变化和行业转型，还要面临同行业企业统合配对。行业竞争从土地储备、融资、市场份额、区域扩展、人才、产品设计等多方面全面积极开展。去泡沫化持续匀利时代来临国家统计局近期发布数据表明，2013年11月份全国70个大中城市中，新房价格环比平均值涨幅为0.6%，与10月份比起，环比平均值涨幅收窄0.1%。同比涨幅不断扩大的势头也显著减慢，2013年9月份70个大中城市新房价格同比平均值涨幅比8月份不断扩大0.9%，10月份比9月份不断扩大0.7%，11月份比10月份不断扩大了0.2%，呈现出逐月增大态势。

随着房价大大上升和调控放宽，房地产各项指标有数上升迹象。全国工商联房地产商不会创会会长聂梅生回应，2013年各项房地产指标正处于高位，但增幅上升趋势显著。房价方面，2013年前10月平均值增幅18.8%，但11月还包括商业地产在内增幅直线上升至8.1%。

聂梅生指出，2013年12月房价会高歌猛进又变到十几百分点以上，增幅甚至有可能斩8，增幅上升显著。交易量方面，2013年初交易量、交易额分别为77%和50%，到年末分别变为了30%和20%，也在放缓。

研发资金方面，虽然由于房地产市场的火热，房企资金较好，但值得注意的是，资金增幅已由年初的30%上升至20%左右。随着挤迫泡沫的之后，2014年房价增长速度上升已难以避免。聂梅生回应，一旦构成这样的趋势将有惯性，特别是在是政府有形的手增加介入后，2014年房地产市场将沿袭2013年走势，稳定上升构成大位降落。总体显然，土地价格一路走高，房企利润上升显著。

虽然一线城市房价同比涨幅争相多达20%，但地价却远超过这个数字。中原地产研究中心近期数据表明，截至目前，一线城市土地出让金同比集体上涨，北上广深4大城市2013年合计土地出让金约5014亿元，比起2012年全年的2005亿元，上涨幅度超过150%，上海堪称建构单一城市2000亿元的年度土地出让金历史纪录。

根据此前上市房企发布的财报，2013年前三季度，132家房企构建营业收入3954亿元，同比下跌36.9%。净利润超过443亿元，同比下跌24.6%。但值得注意的是，2013年第三季度的净利润率仅有为9.1%。

链家地产市场研究部张旭回应，从2013年前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润涨幅近高于营业收入，房企的减免未带给净利润的同比变化。利润摊薄是房地产行业发展现状。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，由于刚性低落和成本增加，净利润率下降，造成行业竞争激化、配对减缓。

回应，谭少群指出，房地产开发均匀分布利润的时期早已来临，这意味著房企未来无法再行以单一住宅类发展，而是不应构建产品结构多元化，强化外用政策风险和行业周期性风险能力。并不应避免保守扩展、可怕拿地的陷阱，基于有效地掌控多项目的研发节奏，维持合理的土地储备和结构，在资金实力、土地储备规模和研发速度中间维持动态平衡。房企大力布局新型城镇化随着城镇化的月前进，劳动力从农村移往到城市，市场广泛预测，政策未来将会从土地改革及长效机制等方面应从，为房地产行业的健康成长打开空间。

谭少群回应，在新型城镇化的大背景下，随着发展规划的更进一步落地，地产行业将步入新的发展空间，追加城镇人口的住房刚性市场需求将之后维持快速增长态势。尤其是房地产长效机制的创建，将使房地产市场的行政管制与调控大大减少，房地产行业将逐步从政策驱动改以销售及盈利驱动，这都将不利于行业的持续健康成长。城镇化的发展趋势使城市运营商的经常出现沦为必定。谭少群回应，未来两三年经常出现的房地产企业大腕，将仍然是那些做到常规住宅研发的企业，而是一些从常规房地产企业中产生的城市运营商。

谭少群说道，城市运营是个简单的系统工程，其战略自由选择及其运营模式至关重要。随着市场转入成熟阶段，以及国家对住宅地产的调控渐渐渐趋常态化，商业地产已渐渐沦为新的增长点，而住宅地产的现金流优势又是商业地产不能相提并论的。因此，子集了住宅与商业多重形态的功能齐全设施全面的城市综合体项目，将是开发商的选用。

这种大型综合体最合适在城市的区域中心展开，它实质上就是对一个区域的整体运营，是整个区域的新经济中心娱乐中心高端居住于中心。谭少群回应，作为商业地产最不具代表性的产品，城市综合体将商业、办公、居住于、旅店、展出、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间展开人组，对城市发展起明显的夹住起到。

值得注意的是，谭少群认为，目前城市综合体在全国可怕而上，盲目执着大体量，低估电磁辐射能力，不存在库存低市场需求较低、招商无以空置低、经营无以报酬低等诸多风险。不应给地方政府和开发商降温，合理掌控城市综合体数量，警觉烂尾风险，从捉运营管理著手提高质量，防治构成城市黑洞。

谭少群指出，下一个20年，中国房地产所找寻的热点城市将要要再次发生智的偏移，特别是在当前的经济形势下，中部地区承东启西的战略意义将有更大反映。

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