本文摘要：长安街，CBD，杨家工厂，艺术范，风格合为一派，被誉为CBD唯一创新办公环境的郎园Vintage文化创意产业园，可谓北京时隔798、南锣鼓巷后又一潮人祭拜圣地。

长安街，CBD，杨家工厂，艺术范，风格合为一派，被誉为CBD唯一创新办公环境的郎园Vintage文化创意产业园，可谓北京时隔798、南锣鼓巷后又一潮人祭拜圣地。然而这个红砖墙上爬剩枝蔓、充满著创新和时尚元素的园区背后，毕竟一个莫可名状的土地谜局。首创置业在2009年时通过北京产权交易所从北京医药集团手中取得这一资产，并公开发表声称将做到土地一级研发。

但4年过去了，土地一级研发音信全无，一个郎园Vintage却运营得红红火火。赵强（化名）是北京医药集团的一名员工，曾参予过2009年的这场离奇的资产出让，说道是要因应北京市整体规划，政府也拒绝我们解散，集团做到了相当大壮烈牺牲让给了这块核心区的土地，但是现在一级研发没有做到，反而转行了文创园，怎么都想要不明白。言之凿凿的一级研发，报表上具体正确性的信息，为什么在4年之后悄无声息地消失了？首创置业涉及负责人在对中国房地产报记者对此时回应，期望大家多关心园区的创意，土地一级、二级问题的注目觉得没什么适当。然而在土地专家和法律人士显然，首创置业确实违规甚至违法之斥趁此机会利用了这场土地游戏中的漏洞将土地一级研发延期乃至屏蔽，随后又在生产性工业用地上积极开展商业经营活动。

而作为一家公众上市公司，该项目资产及收益既未在报表中反映，也并未向投资者做出过具体解释，首创置业某种程度必须作出一个完满说明。消失的一级研发2009年6月，一场不过于引人注目的交易在北京产权交易所举办。

以土地面积大约2.3万平方米的郎家园6号工业用地居多的资产包，被北京医药集团上海证券交易所出让，底价3.4亿元。该资产包除了上述郎家园厂区的土地（北部地块3-2、中间地块3-3），还有土地之上的旧厂房建筑以及部分机械设备。

据知情人士透漏，当时赶赴现场的竞拍者众多，但知道什么原因，最后只有首创置业一家举牌，并成功以底价取得。根据赵强的众说纷纭，由于北京医药集团的郎家园厂区坐落于中心商务区，北京市政府称之为按照规划在这里是无法经常出现工厂企业的，未来将改回商业居住用地，如果不做到一级研发就转变没法土地性质，我们几乎是为了因应政府规划，所以被迫只好解散。经中国房地产报记者查询，在北京CBD2002年版的规划里，郎家园厂区北部地块3-2规划用地性质为商业用地，中间地块3-3规划用地性质为住宅用地。至于为何这里在制订规划后7年才转入产权交易和一级研发的打算，受访者皆回应未知所以。

这块土地是CBD管委会规划的一级土地研发，按照计划，首创获得地后，应当做到一级研发，三通一平后变更土地性质，转入二级市场后再行垫写字楼，这是CBD的规划，也是我们当初解散的想法。赵强说道。而在当时不多的媒体报道中，首创置业人士具体回应将对该地块展开规划、整理和征地。

首创置业董秘胡为民当时拒绝接受媒体专访时回应，目前土地早已获得，和土地方也早已做到了过渡，正在做到规划审批。这块地上是办公楼和厂房，没居民，整理的阻力和不确定性较小。

该地块改以商业居住用地上市，大约还必须一年至一年半的时间。在首创置业2009年的年报中也具体写出着，注目土地一级研发的机会，通过早期参予土地整理，以低成本、较低投放提供城市核心地段优质土地资源，分别于2009年6月和2009年12月在北京地区获得CBD郎家园6号地和房山区朱辛庄项目。

如果声称是一级研发，那就应当跟政府签合同，而几乎没适当去竞拍所谓的资产包，这是相左常理的。中兴律师事务所合伙人李晨认为，或者说，拍卖会扣除的也应当是土地一级开发权，而不是土地二级开发权和经营权。不奇怪的开局后，先前发展愈发扑朔迷离。

在1年之后，胡为民所说的商业居住用地未上市，时尚前卫的郎园Vintage却经常出现在公众面前。随着2010年12月底第一家文化企业的进驻，郎园的商铺和写字楼租赁做生意日益红火一起。2012年，首届郎园国际创新文化节举行，涉及负责人当时称之为，园内进驻企业已约50多家，未来三年内，我们将致力于把郎园打造出沦为年产值多达50亿元的文化创意产业园区。

这里原本是一片工业厂区，首创置业根据区域特点，要求成就北京的第二个798。首创置业董事长刘晓光在《晓光讲战略》一书中称之为。自此，原本计划中的土地一级研发早已改头换面。

然而记者在首创置业官网上的项目概述中看见，郎家园6号土地仍然归属于一级研发性质，并标明公司现进行土地整理规划工作，于是以减缓推展项目转入研发建设程序。一级研发我们恐怕都会做到的。

面临中国房地产报记者的告知，胡为民对此，这块地是工业用地，文化创意产业园是我们自律研发的，我能说道的就这么多。首创置业投资者关系总监冯瑜坚也对记者回应，郎家园土地一级研发还在前期打算阶段，要等规划做完。一级研发情况简单，牵涉到部门多，现在还没几乎实施。记者在首创置业历年年报中看见，2009年与郎家园6号地同时获得的房山朱辛庄一级研发，如今早已转化成二级研发的住宅项目，然而郎家园的一级研发却在年报中消失了。

低价拿地疑云按照一位基金人士的观点，首创置业为资产包代价的3.4亿元，可以看做是给北京医药集团的征地补偿款，但即便如此，价格也有过较低之斥。根据公开发表资料表明，在2010年开始的CBD东扩中，东扩区域的征地补偿价格为3.5万元/平方米，而原CBD区域的郎家园地块的补偿价格应当只低不较低。

即便按照3.5万元/平方米的价格计算出来，郎家园6号地2.3万平方米土地的总价值也不应在8亿元左右，而这与3.4亿元的成交价价格相去甚远。既然当时这块地订为一级研发，就应当由朝阳区CBD管委会收储，然后上海证券交易所转让。为什么北京医药集团还要到北京产权交易所上海证券交易所拍卖会，觉得让人困惑。

一位业内人士对记者回应，如果由政府收储，价格应当不会低于交易所拍卖会价格。3.4亿元的价格显然偏高，在北京产权交易所拍卖会的时候去了很多企业，但奇怪的是这么寸土寸金的地块，最后只有首创置业举牌了，而且以3.4亿元这么较低的价格就获得地了。

赵强说道，当时我们也考虑过保有土地，租赁做到商业设施用，但最后由于种种原因，还是没成事。这种改建厂房作为租赁物业的作法，我们也可以做到，为什么非要我们解散，让首创来做到？赵强到现在也想要不明白。据知情人士推断，首创置业有可能一开始也没想要做到文创园，而只是想以一级研发的名义，再行把土地获得手坐等贬值，转卖变卖之后也是一笔极大的盈利。

上述基金人士指出，首创置业似乎更加谙熟游戏规则和其中的罅隙。从一开始，首创就就是指北京产权交易所获得资产后必要过户资产包，并没转入土地一级研发程序。这实质上使自己回避了风险，没上海证券交易所，没有回头土地变性，显然连一级研发的阶段都没转入。该人士说道，一级研发对首创来说就是个虚无的概念了，现在资产移往到了自己名下，即便是CBD管委会规划收储一级研发，也必须首创表示同意，谁也不有可能去展开拆迁了。

这样一来，形势就显得十分错综复杂了。如果郎园要转变土地性质转入一级市场，就必需要去找土地储备中心收储，收储之后，这事就和首创没什么关系了，除非它再行拍电影回去。

上述人士对记者回应，但是以北京现有开发商的实力来看，再行拍卖会的话首创很难竞争获得。这种情况下，首创认同不不愿转入一级开发阶段，除非北京市政府和CBD管委会逼着它做到。对于郎家园厂区的拍卖会和一级研发规划，前述知情者透漏当时是CBD管委会规划委参予，但CBD管委会在恢复中国房地产报记者专访时却称之为一级研发及当时拍卖会的职能不出管委会，因此无法答案。中国房地产报记者在园区内找到，在附近长安街一侧的停车场边有一座新盖的三层红色小楼，标明是CBD传媒产业孵化器。

在公开发表报导中称之为，该孵化器由CBD管委会计划通过政府、企业和第三方中介合作的方式建设，而知情人士则透漏，实质上这就是首创置业为CBD管委会辟的，一方面可以沦为管委会的政绩，另一方面租金也归管委会所有。既然是一级研发，为什么没一纸合同规定时限？这在任何地方都是说道必经的。李晨回应。

截至新闻报道前，中国房地产报记者一直没从首创置业和CBD管委会方面看见当时的一级研发协议。用地性质之妄不过，在拒绝接受中国房地产报记者专访时，一位土地专家毫无疑问首创置业有违规指控。一级研发，一种是转变土地性质，另一种是不转变性质，做到租赁型物业，首创做到的就是后者，这是被容许的。

他回应，首创的郎园项目是在交易市场拍来的，工业土地证在自己手里，把建筑修一修也叫研发。虽然没转变土地性质，但转变的是土地支撑建筑物的职能，园区发展规划为商业物业几乎相符CBD商务区的规划，规划委是不管土地性质的，文化创意产业园也是政策希望的，这样操作者是几乎可以的。然而，李晨有有所不同的意见。既然这块土地具体是转让而来的工业用地，应当是北京医药集团出租性质的生产型用地，而不是需要作为商业经营的土地。

郎园目前的状况毫无疑问是作为了商业经营，这就有违法指控了。中国土地勘测规划院副总工程、中国土地估价师协会副会长邹晓云对中国房地产报记者说道，在工厂用地上做到经营商业行为，在应以是不可以的，但是现在国家不怎么管。

因为一般都是荒废厂房，再行利用能产生一定效益，有的还能夹住退休职工的再就业。在这种不怎么管的环境里，郎园Vintage写字楼和商铺发展商广告里赫然写出着：商业地产，而首创置业商业地产发展部的办公室也在园区之中。郎园Vintage物业处金网络怡成资产管理有限公司工作人员告诉他记者，我们早已早已改回商业用地了。

然而记者在进驻商铺的探访中找到，情况并不是这样。工艺品商铺周女士告诉他记者，签下合约他们早已获得，签合同时的确是工厂用地，但是掏点钱让物业去跑完申请，然后就可以到工商局筹办营业执照的申请了。不过，据曾参予郎园招商的知情人士透漏，首创与客户租约一般签下时间都很短，也给他们的招商工作带给了相当大后遗症。

因为这块土地当初的计划就是要做到一级研发，这里面不存在太多不确认因素，一旦CBD管委会重选忽然拒绝拆迁，那首创可就困难大了，短租大约时间能仅次于程度减少风险。但不可否认的是，无论是变更申请的繁复还是租约时间较短的排挤，在这片寸土寸金的土地上，可观的租金收益都是压倒一切的欲望。据我理解，开业第一年，光物业收益就五六百万元，每年的租金收益估算要多达3000万元。

上述知情人士透漏。公开发表资料表明，目前郎园的商业部分租金为7元/平方米/天~10元/平方米/天。激进估算，以7元/平方米/天，10000平方米面积来算，每年也有2500万元左右的租金收益。

另据记者查询公开发表资料，郎家园6号地中的4638.1平方米还在华夏银行做到了抵押，抵押期限10年，抵押价值5000万元。而这还意味着是1/5的土地，按此推算出，如果首创将土地全部抵押，可以获得大约2.5亿元的真金白银。然而，在首创置业的年报中，资产包含和收益包含里面却并不包括朗园项目。

首创置业内部工作人员也对中国房地产报记者证实，该项目没转入上市公司。用上市公司资金竞购的资产，缘何不出上市资产包里？租金收益去了哪里？关于这些问题，胡卫民和冯瑜坚都没给与正面答案。疑惑还在之后。

据CBD管委会讲解，CBD规划图中郎家园6号为黄色区域，回应未来将以住宅用地居多。而郎园物业处人员却对记者回应，现在这种厂房改建的物业可热门了，像798一样，你不告诉吗？我们为什么夺权盖新房啊？然而，最后的土地一级研发无可避免，而这种区域的一二级同步对于首创而言不确定性过于大，对于这种无利可图的做生意，首创到底不会以怎样的结局收场？据中国房地产报记者理解，目前深圳、东莞等城市早已开始启动三原有改建，还包括在上海自贸区内，工业用地在盘活为住宅用地时不须要再行回头招拍挂程序，而只需手续申请和补缴一定土地出让金。而有消息称之为，北京也将在未来一段时间内尝试这一类试点。

郎园Vintage的命运否不会因这一土地改革的试点而转变？中国房地产报将持续注目。

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