本文摘要：《京津冀协同发展规划》实施在即，京津冀板块的热炒势头再度重燃，中心商务区（CBD）就是其中之一。

《京津冀协同发展规划》实施在即，京津冀板块的热炒势头再度重燃，中心商务区（CBD）就是其中之一。近日，记者赶往天津滨海新区，对滨海新区内的CBD建设和发展情况展开了实地调查。记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看见，其目前仍正处于大规模施工中，尘土飞扬的工地上，一座座高楼拔地而起，比起钢筋水泥很快铸就的楼宇，区域内的人流却贞冷清。

而某种程度归属于滨海新区功能区之一的滨海高新区内，一座堪称华北区域第一高楼的117层大厦正在大大拔高，这就是大大被热炒的低银117大厦，而此项目定位也是中心商务区，目前定价约每平方米4万元。业内人士对记者置评，如此定位或造成重复建设和恶性竞争，而低定价更好是为了油炸区域价值，更容易造成有价无市的局面。记者找到，上述项目的定位都是矮小上的国际范儿，但到目前为止，项目周边的格调、氛围与其国际化的定位还差距太远。

建设规模可观去化压力由来已久记者在于家堡金融区和响螺湾商务区看见诸多项目仍在建设之中。项目附近空旷，人烟稀少，往来的主要是施工人员。事实上，敲螺湾商务区早在2007年9月就早已动工。慢8年时间了，还没发展一起，期望自贸区政策能确实把这边带上一起。

当地的李师傅对记者说道。于家堡金融区的宝龙城市广场日前早已封顶并开业，但记者到项目售楼处找到，内部极为冷清，只有一两组零散的客户在现场就坐，没感受到这里作为于家堡金融区门户方位所应当有的人气儿。曾多次到过中央商务区实地考察的电子邮件人士对记者回应，到商务区的第一必要感觉就是高楼多，规划好，但人气劣。

当地的出租车司机也指出这是一个面子工程。滨海新区CBD去化压力大早就沦为老生常谈的话题。

CRIC获取的数据表明，从2010年至2015年，塘沽地区办公物业的供应面积为1034139平方米，成交价面积为502032平方米，供过于求显著。而成交价均价2010年至2015年分别为10670元、11375元、11908元、11661元、10462元、8423元，从之前的1万元以上跌到至2015年的8000多元，业内人士置评，库存压力大是最重要原因。上海易居房地产研究院研究员贤迈进对记者回应，显然面对存量不足的问题。虽然显然也有自贸区等受到影响消息，但是有很多问题不存在，最典型的就是人口引入、产业引入等显然比预计的差。

而去化压力并没减慢大干慢上的步伐。记者从中心商务区得知，不受自贸区建设、京津冀协同发展等众多受到影响政策变换，投资者的信心更进一步强化。

据报，截至去年年底，敲螺湾区域有数13个项目的17座楼宇完工，预计今年有8座楼宇完工。于家堡区域今年年底将有10座楼宇完工。5月8日，中心商务区管委会向记者获取的数据表明，1~4月追加企业成立859户，其中3月1日至4月30日追加登记595户；自贸区上海证券交易所(4月21日)以来追加登记企业129户。对于记者专访中的去化压力、人气严重不足等问题，截至新闻报道，中心商务区管委会并未给与恢复。

《中国商务中心区发展报告（2014）》（以下全称《报告》）认为，CBD规划面积过大会影响产业核心区。目前世界级的CBD如纽约、伦敦、巴黎等城市的CBD用地规模基本掌控在10平方公里以内，中国发展比较成熟期的CBD，其用地规模也多数大于10平方公里。然而，2013年中国CBD平均值用地面积为17.26平方公里，并且部分CBD的规划建设未融合城市自身的发展条件，一味贪大求全，展开粗放式的研发，如目前开建的天津滨海新区CBD为46平方公里，其建设规模已相当严重远超过自身市场需求。

贤迈进回应，天津CBD的建设规模大，和地方政府的政策导向是有关系的。一是土地出让层面是较为保守的，导致土地成本约束力较为小，所以很多房企大力拿地。二是地方政府在产业引入方面做到过类似于允诺，使得很多房企对于先前写字楼的发展商方面是较为有热情的，但实质上是有进出的。

对于上述问题，记者多次约见滨海新区新闻处，电话仍然正处于无人电话状态。华北第一高楼有价无市？记者在走访调查中找到，坐落于滨海新区功能区之一的滨海高新区内的华北区域第一高楼低银117大厦也定位为打造出国际商务中心，目前还在建设中。据理解，低银集团旗下低银地产投资建设的低银天下项目，还包括以高银金融117大厦居多的国际商务区、高端住宅富国低银及天津环亚国际马球不会，总建筑面积相似200万平方米。回应，访谈专家们回应，同归属于滨海新区，如此定位不存在重复建设，或造成内耗。

贤迈进直言，在滨海新区多个商务区建设的背后，体现的是地方政府武断的区域发展思维。每个区域都期望引进产业、辟商务区，具有很强的政绩面子。大自然背后不会带给库存积压，租金无法提高的失望。

此前有媒体报道称之为，天津滨海高新区将依据坐落于京津冀枢纽方位的区域优势，建设天津新的中央商务区，以接续北京金融、文化等高端产业的移往。无论从区域优势还是从产业基础上来看，天津滨海高新区已不具备打造出新的中央商务区的先天条件。

此外，从硬件设施上来看，天津滨海高新区也早已为打造出新的中央商务区奠定了扎实的基础。回应，记者约见并致信天津滨海高新区管委会，新闻处在恢复记者的材料中表明，滨海高新区的定位包括航空航天产业、新能源产业、生物医药等新兴产业，并不包括中央商务区涉及条目。新闻处负责人对于低银天下的涉及问题回应，其定位和定价更好是企业不道德，并非是政府层面的规定。

而对于项目规划中的马球不会，中国社科院城环所原所长、北京市十三五规划咨询专家牛凤瑞回应，中心商务区周围摸个跑马场，一挺不可思议的。更好是噱头，如果未来改建成别的用途，成本是较为较低的。中国社科院城市发展与环境研究所研究员单菁菁也指出，马球不会所并不归属于CBD的功能。贤迈进回应，对于低银地产来说，通过马球运动来游说高端置业群体。

但考虑到目前反腐败等背景，一些潜在的客群是增加的，先前若不回头公众的路线，那么效果如何尚待厘清的。值得注意的是，目前低银天下在购项目的对外定价约每平方米4万元，而同期周边价格大约1万多元。在探访中，多名当地人对于低定价回应出有吃惊和为难，这么喜，谁跑完这来卖啊一名张姓师傅说。对于低银天下的定位和定价，单菁菁指出，华北区域第一高楼是为更有各方的注目，起着广告和宣传的起到。

投出CBD更好的是为区域发展打造出概念，并不代表在城市定位中就确实归属于CBD。CBD是一个整体的区域，不是由一座高楼来分担的。低定价则是地产商自己在抹黑，打造出高端商务楼宇，以取得更高经济利益。

概念不相等确实的CBD，经济区域不是经济楼宇。CBD要有商务设施、多种产业聚集体、多种服务设施以及专门为商务服务的基础设施设施。

最后还是市场起要求起到，117大厦将价格以定得这么低，如果有价无市，解释是瓦解市场的。值得一提的是，117大厦地理位置正处于西青区，但行政区划归属于滨海高新区。吊诡的是，查询低银天下的涉及资料找到，在宣传中有的地方回应归属于西青区，有的地方则表明归属于滨海高新区，在涉及宣传文章中更加多的则是引人注目滨海新区的字眼。

回应，贤迈进指出，117高楼所处的区位是较为失望的，引人注目滨海新区，实质上是期望取得更大的注目，却是滨海新区建设背后，显然不会获取一些企业进驻和税费方面的优惠。就上述问题，记者致信并多次约见低银地产涉及负责人，截至新闻报道，并未取得明确恢复。被指与国际范儿定位相去甚远记者找到，上述天津滨海新区中心商务区以及滨海高新区CBD的定位都是矮小上的国际范儿。

中心商务区的响螺湾商务区功能定位为建设外省市、央企派驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心的支撑区，于家堡金融区定位为不具备现代化设施和国际化服务功能，国际一流、全国领先、功能完善、服务完善的金融改革和创意基地。滨海高新区的低银117大厦也是意图打造出国际商务中心。

而记者在实地探访中找到，钢筋水泥铸的高楼周边整体氛围和格调却与如此矮小上的定位差距太远。业内人士也认为，要构建规划定位中的国际范儿任重而道远。单菁菁回应，区域发展有一定过程，还包括韧环境的塑造成。硬件环境更容易打造出，中国的固定资产投资、基建投资力度相当大，对于滨海新区，既是国家新区，又有自贸区的政策，硬件一起不会迅速，但是软件服务必须一个过程，比如对国际化服务的理解、跟国际通行规则的互通、服务型政府的打造出等，都必须一定的基础。

北京CBD经过十几年发展，在适当的软硬件设施上都下了相当大功夫。天津滨海新区CBD要构建定位中的战略蓝图还有一段路要回头。

对于借势京津冀协同发展来接续北京CBD等高端产业的移往问题，牛凤瑞对记者回应，都想要接续北京CBD功能南迁，建设总部经济，但是企业真为不愿南迁吗？更加多时候还是一厢情愿。不会会过去，各不相同商务环境。

要认同市场，认同企业的自由选择。上述《报告》中指出，北京CBD的部分功能早已经常出现分流和外溢。其中北京CBD必须增强的功能还包括：国际信息交流中心功能、国际高端商务服务中心功能、国际金融中心功能、地区总部功能、国际人才集散地功能和文化融汇传播功能。北京CBD必须撤离的功能还包括：部分商务服务设施功能、文化传媒业务外包功能、杂货物流配送功能以及部分总部类项目（如制造业总部）等，在京津冀区域范围内统合资源，构筑面向京津冀的CBD产业链。

可见各地期望接续的高端功能正是北京CBD未来要增强的。单菁菁在拒绝接受记者专访时回应，北京市CBD有独有优势，短期内无法替代。外国资本转入中国市场不会更加不愿切合本地国家的决策中心即大城，切合信息来源和管理中心即使馆区。

中国外交部和基本上所有的使馆区都在北京CBD，国外的一些公使机构像联合国的机构、非政府的组织机构、国际商户、国际金融机构，都高度集中在北京CBD周边，早已构成氛围，开始时是市场自由选择，市场自由选择到一定程度以后又构成了相互依赖相互倚赖的相连关系。北京CBD的功能其他地方不更容易替代。对于未来的发展，贤迈进告诉他记者，只不过滨海新区抹黑了很多年了，但效果并不欠佳。

和北京竞争面对压力，而即便在天津的城市框架内，也是必须和市区抢走资源。有时候企业更容易忽悠，而消费者是不更容易忽悠的，缺少消费者转入的市场注定是无法身体健康平稳发展的。

要警觉此类风险，关键地方政府要建构更加严格的环境，比如大力到北京市场做到宣传，在滨海新区落户、创业、购房方面获取优惠，这才能带给人口的引入。

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